Fecha editorial: 13 de octubre de 2026
Comprar un inmueble para alquilar exige mirar más que el precio de compra y el alquiler anunciado. Entre ambos aparecen meses sin ocupación, mantenimiento, costos de administración y obligaciones que pueden reducir el ingreso disponible. Una comparación útil comienza por separar la rentabilidad bruta de la neta y explicar qué incluye cada cálculo.
Esta guía presenta un ejemplo completamente hipotético. Sus valores no corresponden a una propiedad de Brokers, no representan promedios del mercado paraguayo y no garantizan resultados. El objetivo es mostrar un método que puedas adaptar a una oportunidad real con información comprobada.
1. Primero, definí cuánto capital vas a invertir
El precio de publicación es solo el punto de partida. Para evaluar una compra, sumá los desembolsos necesarios para adquirir el inmueble y dejarlo listo para alquilar: gastos de la operación, reparaciones iniciales, equipamiento cuando corresponda y otros costos efectivamente asumidos por el comprador.
En nuestro ejemplo, la propiedad cuesta G. 500.000.000 y requiere G. 25.000.000 adicionales para adquisición y puesta a punto. La inversión total utilizada para calcular los porcentajes será de G. 525.000.000. Cada partida debe presupuestarse antes de comprometer dinero; esos G. 25.000.000 son una hipótesis, no una tarifa de gastos de compra.
Conviene usar el mismo criterio al comparar varias alternativas. Dividir el ingreso de una propiedad por su precio y el de otra por su costo total produce porcentajes que no son equivalentes.
2. Qué mide la rentabilidad bruta
La rentabilidad bruta estima el ingreso anual de alquiler antes de descontar gastos. Si se presupuestan doce meses de ocupación, el cálculo es:
Rentabilidad bruta anual = alquiler mensual × 12 ÷ inversión total × 100.
Supongamos un alquiler de G. 3.000.000 mensuales, sin incluir IVA ni importes cobrados para cubrir servicios o expensas. Con doce meses de alquiler, el ingreso potencial es G. 36.000.000 al año. Dividido por G. 525.000.000, representa aproximadamente 6,86% bruto anual.
Si se utilizara únicamente el precio de compra, el porcentaje sería 7,20%. La diferencia surge del denominador, aunque el inmueble y el alquiler sean iguales. Por eso, un porcentaje publicado necesita explicar sobre qué inversión se calculó y si supone ocupación completa.
3. La vacancia cambia el ingreso previsto
La vacancia es el tiempo durante el cual el inmueble está disponible para alquilar, pero no genera ese ingreso. Puede ocurrir entre contratos, durante reparaciones o mientras se encuentra un nuevo ocupante. Un contrato vigente tampoco elimina el riesgo de retrasos o falta de pago.
Para nuestro escenario base, presupuestamos once meses efectivamente cobrados. El ingreso anual baja a G. 33.000.000. Esa hipótesis no predice que todas las propiedades tendrán un mes vacío: sirve para evitar que el presupuesto dependa exclusivamente del mejor escenario.
Analizá también el tiempo de preparación entre inquilinos, la competencia de ofertas comparables y las condiciones del contrato. Un alquiler solicitado más alto no siempre mejora el resultado si prolonga mucho el tiempo sin cobro.
4. Del ingreso cobrado al resultado neto operativo
Ahora descontamos costos anuales hipotéticos a cargo del propietario. Algunas expensas y servicios pueden corresponder al inquilino según el contrato; solo deben descontarse aquí los que efectivamente soporta el inversor.
Concepto anual hipotético: Importe
Alquiler efectivamente cobrado: 11 meses: G. 33.000.000
Mantenimiento y reparaciones: G. 3.000.000
Administración y gestión: G. 1.650.000
Impuesto inmobiliario y tasas presupuestados: G. 1.200.000
Seguro y otros costos del propietario: G. 900.000
Expensas o servicios asumidos durante vacancia: G. 600.000
Total de gastos: G. 7.350.000
Resultado neto operativo estimado: G. 25.650.000
Rentabilidad neta operativa estimada = G. 25.650.000 ÷ G. 525.000.000 × 100 = 4,89% anual.
Este resultado es anterior al impuesto sobre la renta del inversor y al financiamiento. No debe presentarse como rentabilidad final después de todos los impuestos. Una reserva de dinero para reparaciones ayuda a planificar liquidez, pero no es automáticamente un gasto realizado ni una deducción tributaria.
5. Impuestos y crédito requieren un cálculo separado
La rentabilidad económica y la renta imponible no son conceptos intercambiables. La DNIT explica la determinación de la renta de arrendamientos dentro del IRP de rentas y ganancias del capital. La aplicación depende del contribuyente y de su situación; no corresponde trasladar una fórmula tributaria a todos los propietarios.
Antes de cerrar el presupuesto, un profesional debe confirmar el régimen aplicable, el tratamiento del IVA, la documentación y los gastos admisibles. Los importes cobrados para trasladar impuestos no deben confundirse con ganancia propia.
Si comprás con crédito, prepará además un flujo de caja con cuotas, intereses, seguros y cargos. La devolución de capital reduce el efectivo disponible, aunque no sea equivalente a un gasto operativo. La rentabilidad sobre el dinero propio y la rentabilidad del inmueble deben distinguirse claramente.
6. Probá escenarios antes de decidir
Con los mismos gastos anuales del ejemplo, diez meses cobrados dejarían G. 22.650.000 de resultado operativo, aproximadamente 4,31%. Doce meses dejarían G. 28.650.000, alrededor de 5,46%. Esta comparación mantiene los gastos constantes solo para mostrar el efecto de un mes adicional; en una evaluación real también pueden cambiar administración, reparaciones y costos de vacancia.
No incluimos apreciación futura ni ganancia de reventa. Tampoco descontamos inflación: los porcentajes son nominales. Si compra, alquiler o deuda están en monedas distintas, deben compararse con supuestos cambiarios explícitos.
Preguntas frecuentes
¿Una rentabilidad bruta alta significa que conviene comprar?
No alcanza para decidir. Revisá costos, contratos, documentación, estado físico, demanda y posibilidades de salida. También podés consultar nuestra guía sobre qué revisar antes de reservar un inmueble.
¿Los gastos siempre los paga el propietario?
Depende del contrato y del concepto. Evitá duplicarlos y verificá quién los paga, especialmente en períodos sin inquilino. Nuestra guía de alquileres en Asunción y Gran Asunción ayuda a ordenar esa revisión.
¿Puedo usar este porcentaje para una propiedad publicada?
Solo como método. Necesitás precio negociado, costos de compra, alquiler justificable, gastos y escenarios propios de esa propiedad. El ejemplo no constituye una tasación ni una oferta.
Evaluá la oportunidad con datos
Brokers Agentes Inmobiliarios puede acompañarte en la evaluación comercial de alternativas en Asunción y Gran Asunción. Escribinos por WhatsApp al +595 973 977977 para coordinar el análisis de tu objetivo y de la información disponible.
Fuentes oficiales consultadas el 13/10/2026: DNIT: determinación del IRP de rentas y ganancias del capital; BCP Educa: recursos de educación financiera. Los cálculos y escenarios son elaboración propia hipotética. No se ha realizado una revisión profesional de un caso tributario particular.
¿Sos propietario y querés ofrecer tu inmueble?
Si estás evaluando vender o alquilar una propiedad, conocé cómo iniciar una consulta de tasación con Brokers. La ubicación, las superficies, el estado y tu objetivo permiten ordenar el próximo paso.
